දහම් ගුණරත්න විසින් – Lanka Property Web හි නිර්මාතෘ සහ කළමනාකාර අධ්‍යක්ෂ
ශ්‍රී ලංකාවේ දේපළ වෙළඳපොළ තුළ නාගරික ජීවන රටාව සහ ආයෝජන නිවාස සඳහා ඇති උනන්දුව වඩ වඩාත් වැඩිවෙමින් පවතී. ලබන වසරේ 20 වැනි සංවත්සරය සමරන Lanka Property Web හි නිර්මාතෘවරයා ලෙස, පසුගිය දශක දෙකකට ආසන්න කාලය පුරා දේපළ වෙළඳපොළේ සිදුවූ වෙනස්කම් මම ඉතා සමීපව නිරීක්ෂණය කර ඇත්තෙමි. අපගේ LankaPropertyWeb.com සහ House.lk යන වෙබ් අඩවි හරහා සාමාන්‍ය නිවාසවල සිට සුඛෝපභෝගී මහල් නිවාස දක්වා විවිධ අංශයන් ආවරණය කෙරේ. කොළඹ නගරයේ ව්‍යාප්තියත් සමඟ ගැනුම්කරුවන්ගේ කැමැත්ත වෙනස් වන විට මතුවන ප්‍රධාන ප්‍රවණතාවක් වන්නේ, මහල් නිවාස යනු නේවාසික ක්ෂේත්‍රයේ ඉතා වැදගත් අංගයක් බවට පත්වීමයි. එහිදී ඉල්ලුම තීරණය වන්නේ පිහිටීම, ජීවන රටාව, ආයෝජන හැකියාව සහ ඉදිකිරීම්වල ගුණාත්මකභාවය මතය. දේශීය ගැනුම්කරුවන් මෙන්ම විදේශීය ආයෝජකයින් නිසා ද එකසේ ඉල්ලුම වැඩිවීම හේතුවෙන්, මාස 12ක් වැනි කාලයක් තුළ මහල් නිවාසවල මිල 15%කින් ඉහළ ගොස් ඇත.
රටේ අනාගත වර්ධනය සඳහා වැඩි වැඩියෙන් විදේශීය ආයෝජන ආකර්ෂණය කරගැනීමට අවශ්‍ය වන අතර, ශ්‍රී ලංකාවේ භූගෝලීය පිහිටීම ඒ සඳහා ඇති ප්‍රබලම වාසියයි. ඉන්දීය සාගරයේ ප්‍රධාන නැව් සහ ගුවන් මාර්ග ආසන්නයේ පිහිටා තිබීම නිසා, මෙරට පදිංචි වීමට කැමති අයට මෙන්ම කලාපීය වශයෙන් සිය ව්‍යාපාර ව්‍යාප්ත කිරීමට අපේක්ෂා කරන ආයතනවලට ද ශ්‍රී ලංකාව කදිම ස්ථානයකි. දේපළ හිමිකාරීත්වයට අමතරව, කාර්යාලීය සේවා සහ වෙනත් ව්‍යාපාරික කටයුතු සඳහා ද මෙයින් පුළුල් අවස්ථා හිමිවේ. කොළඹ වරාය නගරය යනු මෙවැනි වාසි ප්‍රයෝජනයට ගැනීමට සූදානම් ප්‍රධාන ව්‍යාපෘතියක් වන අතර, විදේශීය ආයෝජකයින් ආකර්ෂණය කරගැනීමට එය විශාල පිටිවහලක් වනු ඇත. කෙසේ වෙතත්, එහි දිගුකාලීන සාර්ථකත්වය රඳා පවතින්නේ විශ්වසනීය සහ විනිවිදභාවයෙන් යුතු පරිසරයක් පවත්වා ගැනීම මතය.
දේශීය හෝ විදේශීය වේවා, ආයෝජන ආකර්ෂණය කරගැනීමට උත්සාහ කරන විට නීතිමය ස්ථාවරභාවය ඉතා වැදගත් වේ. මෙම ස්ථාවරභාවයෙන් වැඩි කොටසක් ලැබෙන්නේ පැහැදිලි දේපළ අයිතිවාසිකම් හරහාය. ශ්‍රී ලංකාවේ පූර්ණ අයිතිවාසිකම් සහ බදු පදනම මත හිමිකම් ලැබීම හුරුපුරුදු සංකල්ප වුවත්, මහල් නිවාස ව්‍යාපෘති තුළ ඒවා ක්‍රියාත්මක වන ආකාරය ගැනුම්කරුවන් සැමවිටම වටහාගෙන නැත. සාමාන්‍යයෙන් පූර්ණ අයිතිවාසිකම් මඟින් දේපළක් සඳහා සදාකාලික හිමිකමක් ලබා දෙන අතර, බදු පදනම් හිමිකම් මඟින් නියමිත කාල සීමාවක් සඳහා දිගුකාලීන සංවර්ධන කටයුතුවල දී සාමාන්‍යයෙන් වසර 99ක කාලයක් සඳහා අයිතිවාසිකම් ලබා දේ.
කොළඹ වරාය නගරය ද මෙයට සමාන ආකෘතියක් අනුගමනය කරන නමුත්, ආයෝජකයින්ට පූර්ණ අයිතිවාසිකම් ලබා ගැනීමට ඉඩ සලසන වැදගත් නීතිමය වෙනසක් එහි අඩංගු වේ. අදාළ ඉඩම ප්‍රධාන බදු ගිවිසුමක් යටතේ රඳවාගෙන තිබුණ ද, නේවාසික මහල් නිවාස ඒකක ගැනුම්කරුවන්ට පූර්ණ අයිතිවාසිකම් මත පැවරීමට නීතිමය ප්‍රතිපාදන සලසා දී ඇත. 2021 අංක 11 දරන කොළඹ වරාය නගරය ආර්ථික කොමිෂන් සභාව (සංශෝධන) පනත මඟින් මෙම නීතිමය රාමුව සකස් කර ඇත. ඇත්ත වශයෙන්ම, එහි 38 වන වගන්තිය මඟින් ඉඩම් බදු දීම සහ එම ඉඩම්වල පිහිටි මහල් නිවාස ඒකක බදු දීම හෝ පූර්ණ අයිතිවාසිකම් මත පැවරීම සම්බන්ධයෙන් කොමිසමට ඇති බලතල පැහැදිලිව සඳහන් කරයි. ව්‍යාපෘති සමාගම විසින් ප්‍රධාන බදු ගිවිසුමක් යටතේ ඉඩම රඳවාගෙන ඇති අවස්ථාවල දී, අදාළ කටයුතු කොමිෂන් සභාව සහ ව්‍යාපෘති සමාගම අතර සිදු කෙරේ. අදාළ ඉඩමේ බදු කාලය සහ තනි මහල් නිවාසයක අයිතිය අතර ඇති වෙනස මෙම පසුබිම අවබෝධ කරගැනීමට ඉතා වැදගත් වේ. අදාළ නීතිමය විධිවිධාන යටතේ මහල් නිවාස ඒකකයක් පූර්ණ අයිතිවාසිකම් මත පැවරීමට, ඉඩම මත පවතින වසර 99ක බදු කාලය කිසිදු ලෙසකින් බාධාවක් වන්නේ නැත. රජයෙන් ලැබෙන බලතල මත, කොමිෂන් සභාව විසින් සංවර්ධකයා සමඟ එක්ව පූර්ණ අයිතිවාසිකම් ගැනුම්කරු වෙත පවරනු ලැබේ.
එබැවින්, බදු පදනම මත පවතින ඉඩම්වල පිහිටි මහල් නිවාස ඒකක සඳහා පූර්ණ අයිතිවාසිකම් ලබා දීම ශ්‍රී ලංකාවේ පවතින සහ දේශීය නීතිවලට අනුකූල සාමාන්‍ය ක්‍රමවේදයකි. කොළඹ වරාය නගරයට පිටතින් ඇති අනෙකුත් ශ්‍රී ලංකීය සංවර්ධන ව්‍යාපෘතිවල ද මෙවැනිම හිමිකම් ක්‍රම පවතින නමුත්, නීතිමය විධිවිධාන එක් එක් ව්‍යාපෘතියෙන් ව්‍යාපෘතියට වෙනස් විය හැක. ගැනුම්කරුවන් තමන්ට පිරිනමන හිමිකම කුමක්ද යන්න හොඳින් වටහාගත යුතු අතර, අදාළ ලියකියවිලි ස්වාධීනව තම නීතිඥයින් ලවා පරීක්ෂා කරවා ගත යුතුය. වෙළඳපොළ තුළ විශ්වාසය බිඳ වැටිය හැකි වැරදි වැටහීම් මගහරවා ගැනීමට උපකාරී වන පරිදි, මහල් නිවාස අයිතිවාසිකම් නීති පිළිබඳ පැහැදිලි මහජන දැනුවත් කිරීම් සිදු කිරීමට අපි නිරන්තරයෙන් අවධානය යොමු කර ඇත්තෙමු.
කොළඹ වරාය නගරයේ විදේශීය ආයෝජන අවශ්‍යතා මඟින් ද එහි අපේක්ෂිත ආර්ථික භූමිකාව මනාව පෙන්නුම් කෙරේ. අදාළ නීතිමය රාමුව යටතේ, අදාළ බදු නිදහස් කිරීම් සඳහා සුදුසුකම් ලැබීමට නම් සංවර්ධකයින් විසින් අවශ්‍ය ඉදිකිරීම් ප්‍රාග්ධනය විදේශ මුදලින් විදේශයන්ගෙන් ගෙන ආ යුතුය. එමෙන්ම, සුදුසුකම් ලත් නේවාසික ඒකක දේශීය ගැනුම්කරුවන්ට රුපියල් වලින් ද මිලදී ගත හැකිය. මෙම ක්‍රමවේදය හරහා විදේශීය ප්‍රාග්ධනය ශ්‍රී ලංකාවට ගෙන එන අතරම දේශීය ඉල්ලුම සපුරාලීමට සංවර්ධකයින්ට සහාය වේ. මෙවැනි ප්‍රාග්ධන ගලා ඒම් මඟින් විදේශ විනිමය ලබාගැනීමේ හැකියාව සහ ආර්ථික ක්‍රියාකාරකම් තවදුරටත් ශක්තිමත් කළ හැක.
සාම්ප්‍රදායිකව, ශ්‍රී ලංකාවේ දේපළ වෙළඳපොළෙන් 10% සිට 15% දක්වා ප්‍රමාණයක් විදේශීය ගැනුම්කරුවන් විසින් හිමිකරගෙන ඇති නමුත්, එම ඉල්ලුමෙන් වැඩි කොටසක් පැමිණ ඇත්තේ විදේශගත ශ්‍රී ලාංකිකයන් වෙතින්ය. සැබෑම විදේශීය ගැනුම්කරුවන් හිමිකරගන්නේ 5%ක පමණ කුඩා ප්‍රතිශතයකි. කෙසේ වෙතත්, මහල් නිවාස යනු ඔවුන්ගේ ප්‍රධාන අවධානය යොමු වූ ක්ෂේත්‍රයකි. ප්‍රධාන විදේශගත වෙළඳපොළවල සිට අපගේ වෙබ් අඩවිය පරීක්ෂා කිරීමේ ප්‍රවණතාව 2026 වසර තුළ 19%කින් පමණ වර්ධනය වී ඇති බැවින්, නියාමන රාමු ජාත්‍යන්තර ආයෝජක අපේක්ෂාවන් සමඟ ගැළපීම හරහා මෙම ගැනුම්කාර පදනම තවදුරටත් පුළුල් කිරීමට කදිම අවස්ථා පවතී.
කෙසේ වෙතත්, විදේශීය ආයෝජකයෙකුට වැදගත් වන්නේ දේපළ පමණක් නොවේ. ආයෝජන ප්‍රතිලාභ වැදගත් වන අතරම, ඉදිරි වසර 5, 10 හෝ 20 තුළ තම ආයෝජනවල ආරක්ෂාව පිළිබඳ විශ්වාසය තබාගැනීමට ද ආයෝජකයෝ අපේක්ෂා කරති. ඊට අමතරව, වීසා පහසුකම් ලබාගැනීම, රටට පැමිණීමේ පහසුව සහ විදෙස්ගතව සිටිමින් දේපළ කළමනාකරණය කරගැනීමේ හැකියාව වැනි කරුණු ද ඔවුන්ගේ තීරණ කෙරෙහි බලපායි. එසේම, කිසිදු පැකිලීමකින් තොරව පැහැදිලි හා විනිවිදභාවයකින් යුත් ක්‍රමවේදයක් හරහා මුදල් මෙරටට ගෙන ඒමට සහ ප්‍රතිලාභ ආපසු රැගෙන යාමට ඇති හැකියාව ද තවත් වැදගත් සාධකයකි. ආයෝජකයින්ට යම් යම් සංකීර්ණ ක්‍රියා පටිපාටිවලට හෝ අනවශ්‍ය ලෙස අපහසුතා මධ්‍යයේ කටයුතු කිරීමට සිදුවුවහොත්, ඔවුන් වෙනත් වෙළඳපොළවල් කරා යොමු වීමට ඉඩ ඇත. කොළඹ වරාය නගරය හඳුන්වා දී ඇති ‘එක් ස්ථානයකින් සියලුම පහසුකම් සැලසීමේ ක්‍රමවේදය’ හරහා, අවශ්‍ය නියාමන විධිවිධාන පවත්වාගනිමින්ම මෙම ක්‍රියාවලීන් සියල්ල ඉතා විධිමත් කරන අතර, එය මෙහිදී සුවිශේෂී වාසියක් වනු ඇත.
දැනුවත්භාවය යනු තවත් වැදගත් සාධකයකි. විදේශයන්හි දේපළ අලෙවි කිරීමේ අපගේ අත්දැකීම් අනුව, පළමුව ශ්‍රී ලංකාව හොඳ ආයෝජන ගමනාන්තයක් ලෙස හඳුන්වා දිය යුතු බව අපට වැටහී ඇත. විදේශගත ශ්‍රී ලාංකිකයින් සහ කලාපීය ආයෝජකයින් වෙත ළඟා වීමට කොළඹ වරාය නගරය හරහා නව මාර්ගයක් විවර වී තිබේ. මෙම නව ව්‍යාපෘති නිසා ලැබෙන ජාත්‍යන්තර ප්‍රචාරණය හේතුවෙන්, දෙවන නිවසක් හෝ ආයෝජන දේපළක් සොයන අය අතර හොඳ දැනුවත්භාවයක් ඇති වන අතර, මීට පෙර ආයෝජනය කිරීමට නොසිතූ නව පිරිසක් ද මෙරට දේපළ වෙළඳපොළ වෙත ආකර්ෂණය කරගැනීමට හැකිවේ.
කොළඹ වරාය නගරයේ දිගුකාලීන වටිනාකම ද ආයෝජකයින්ට ඉතා වැදගත් වේ. ආයෝජකයින් බොහෝ විට මතුවෙමින් පවතින නගර දෙස බලන්නේ දැනට ඇති දේ ගැන පමණක් නොව, අනාගතයේ දී ඒවා කෙසේ දියුණු විය හැකි ද යන්න සලකා බලාය. අඛණ්ඩ ආයෝජන, යටිතල පහසුකම් දියුණුව මෙන්ම ව්‍යාපාර සහ පදිංචිකරුවන්ගේ පැමිණීම හරහා දශක කිහිපයක් තුළ නගරයක් වෙනස් විය හැකි ආකාරය සඳහා ඩුබායි නගරය හොඳම උදාහරණයකි. කොළඹ වරාය නගරය තවමත් පවතින්නේ එහි මුල් අවධියේ බැවින්, දිගුකාලීන දැක්මක් ඇති ආයෝජකයින්ට මෙවැනි නව නාගරික හා ව්‍යාපාරික මධ්‍යස්ථානයක වර්ධනයට දායක වීමට කදිම අවස්ථාවක් තිබේ.
මෙයින් ශ්‍රී ලංකාවට විශාල ප්‍රතිලාභයක් හිමිවේ. කොළඹ වරාය නගරය වෙත පැමිණෙන ආයෝජකයින් සහ පදිංචිකරුවන් එහි සීමාවන්ගෙන් ඔබ්බට ගොස් මුළු රට සමඟම එකතු වේ. එමඟින් හෝටල්, ආපනශාලා, බැංකු, ප්‍රවාහන සේවා, දේශීය වෙළෙන්දන් සහ ශිල්පීන් සඳහා හොඳ ඉල්ලුමක් නිර්මාණය වේ. එමෙන්ම නව රැකියා අවස්ථා බිහිවන අතරම, පරිභෝජනය ඉහළ යාම හරහා රජයේ ආදායම වැඩි වීමට ද මෙය උපකාරී වේ. එබැවින් මෙය හුදෙක් දේපළ අලෙවියකට පමණක් සීමා නොවූ, මුළු රටටම ලැබෙන විශාල අවස්ථාවකි.
ආයෝජන කටයුතු වේගවත් වන විට, එහි සාර්ථකත්වය සහ විශ්වාසය තීරණය වන්නේ ගැනුම්කරුවන්ට ලැබෙන තොරතුරුවල පැහැදිලි බව මතය. ඉඩම් ලියාපදිංචි කිරීම් ඩිජිටල් කිරීම සහ දේපළ ගනුදෙනු පිළිබඳ තොරතුරු පහසුවෙන් ලබාගත හැකි දත්ත පද්ධති සෑදීම ඉතා වැදගත් පියවර වේ. එමෙන්ම වෙනස්වන වෙළඳපොළ, ජාත්‍යන්තර ක්‍රමවේද සහ පදිංචිකරුවන්ගේ අවශ්‍යතාවලට ගැලපෙන සේ මහල් නිවාස නීති රීති ද කලින් කලට යාවත්කාලීන කළ යුතුය. ජාත්‍යන්තර අත්දැකීම් අනුගමනය කරමින් පැහැදිලි නීති පද්ධතියක් සකස් කිරීම හරහා, මහල් නිවාස කළමනාකරණය ශක්තිමත් කිරීමටත් හිමිකරුවන්ගේ අයිතිවාසිකම් සහ වගකීම් වඩාත් පැහැදිලි කිරීමටත් හැකිවේ.
දේපළ වෙළඳපොළ කෙරෙහි දැඩි ඇල්මක් දක්වන සහ මෙම ක්ෂේත්‍රයේ සක්‍රීය පාර්ශ්වකරුවෙකු වන මම, ශ්‍රී ලංකාවේ දේපළ වෙළඳපොළ අපගේ දේශසීමාවන් ඉක්මවා ගොස් ජාත්‍යන්තර ආයෝජකයින් සඳහා ආකර්ෂණීය ගමනාන්තයක් ලෙස ස්ථාපිත වීමට කාලය එළඹ ඇතැයි ස්ථිරවම විශ්වාස කරමි. මෙය සාක්ෂාත් කර ගැනීම සඳහා හුදෙක් අභිලාෂයන් පමණක් ප්‍රමාණවත් නොවේ. එයට ක්‍රියාශීලී ප්‍රතිපත්තිමය සාකච්ඡා, ප්‍රගතිශීලී ප්‍රතිසංස්කරණ, ගෝලීය ආයෝජකයින් වෙත රට සහ වෙළඳපොළ ප්‍රවර්ධනය කිරීම, විධිමත් අනුමත කිරීමේ ක්‍රියාවලීන් සහ ආයෝජක හිතකාමී පරිසරයක් නිර්මාණය කිරීම සඳහා වූ සාමූහික කැපවීමක් අවශ්‍ය වේ.
ශ්‍රී ලංකාවේ භූගෝලීය පිහිටීම සැමවිටම අප සතු ප්‍රධානතම තරඟකාරී වාසියක් වූ අතර, දැන් අප එයින් උපරිම ප්‍රයෝජන ගත යුතුය. ශක්තිමත් දේපළ වෙළඳපොළකට රටේ ආර්ථික වර්ධනය වේගවත් කිරීමේ විශාල හැකියාවක් පවතින අතර, එමඟින් නව ආයෝජන, රැකියා අවස්ථා සහ රජයේ ආදායම වර්ධනය වෙමින් සමස්ත ආර්ථිකයටම ධනාත්මක බලපෑමක් ඇතිවේ. මෙම කදිම අවස්ථාව දැන් අප ඉදිරියේ ඇති අතර, වැදගත් වන්නේ එය සාක්ෂාත් කර ගැනීමට අප සියලු දෙනාම සාමූහිකව කැපවීමයි.